Micro-BIC vs Réel : Optimisez votre
rentabilité locative en quelques clics.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. En 2026, ce régime reste l'un des dispositifs les plus attractifs pour les investisseurs immobiliers en France, que ce soit pour une location longue durée ou une location type Airbnb.
Pour bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent rester inférieures à 23 000 € et ne pas dépasser vos autres revenus professionnels. Au-delà de ces seuils, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel). L'immatriculation se fait sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de la location.
C'est la question centrale pour tout investisseur LMNP. Le choix du régime fiscal impacte directement votre rentabilité nette. Notre simulateur vous permet de comparer les deux options en quelques clics.
Abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes (30% pour les meublés de tourisme non classés depuis la réforme niche fiscale Airbnb 2024). Simple, sans comptabilité. Déclaration sur le formulaire 2042-C-PRO.
Déduction de toutes vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, honoraires comptables. Et surtout : amortissement du bien et du mobilier. Déclaration via les liasses fiscales 2031 et 2033.
| Critère | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | ≤ 77 700 €/an | Sans limite |
| Abattement / Déduction | 50% forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Comptabilité | Aucune obligation | Bilan simplifié obligatoire |
| Amortissement du bien | Non | Oui (par composants) |
| Déficit reportable | Non | Oui (10 ans sur BIC) |
| Intérêts d'emprunt | Non déductibles | Déductibles |
| Formulaire | 2042-C-PRO | Liasses 2031 + 2033 |
| Idéal pour | Bien sans crédit, peu de charges | Bien avec crédit, charges élevées |
Source : impots.gouv.fr — Barèmes applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026.
L'amortissement est le levier fiscal principal du régime réel. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) sans sortie de trésorerie.
Gros œuvre (50-60%) sur 40-50 ans. Toiture (5-10%) sur 25 ans. Installations électriques et plomberie (10-15%) sur 25 ans. Agencements (15-20%) sur 15 ans. Mobilier sur 5-10 ans.
Bien acheté 200 000 € (terrain 40 000 €, construction 160 000 €) + mobilier 15 000 €. Amortissement annuel : 6 800 €/an sur le bien + 2 500 €/an sur le mobilier = 9 300 € de charges déductibles sans sortie de trésorerie.
Le saviez-vous ? Le PER est aussi un puissant outil de transmission patrimoniale. En cas de décès avant 70 ans, les sommes sont exonérées jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire. Simuler mes droits de succession →
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Avant la réforme : Plus-value = 250 000 - 200 000 = 50 000 €. Après abattements, imposition réduite.
Après la réforme : Amortissements cumulés ≈ 93 000 €. Plus-value recalculée = 250 000 - (200 000 - 93 000) = 143 000 €. Base quasi triplée.
Détail officiel : guide service-public.fr.
Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, assurance PNO, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires comptables, frais de dossier bancaire.
Travaux d'entretien (déductibles immédiatement), travaux d'amélioration (amortissables), amortissement du bien par composants, amortissement du mobilier sur 5-10 ans.
| Type de location | Plafond recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 77 700 € | 50% |
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 71% |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb) | 15 000 € | 30% |
| Chambres d'hôtes | 188 700 € | 71% |
Source : BOFiP — BIC-CHAMP-40